शेत जमीन खरेदी-विक्रीसंबंधी नियम आणि कायदे:

 शेत जमीन खरेदी-विक्रीसंबंधी नियम आणि कायदे:

जमीनीची खरेदी व विक्री हा दोन पक्षांमधील साधासरळ व्यवहार न राहता अनेकदा तो विविध कायदेशीर तरतुदींमुळे किंवा लोकांच्या वाईट प्रवृत्तीमुळे सरळ व्यवहार ठरत नाही.

किंबहुना आजकाल तर सरळपणे न झालेल्या खरेदी-विक्री व्यवहारांचे प्रमाण फार मोठे आहे.

आता ते कसे यासाठी उदाहरणः

एखादा शेतकरी मुलीच्या लग्नासाठी दुसऱ्याकडून हातउसने पैसे घेतो आणि पीक आल्यानंतर पैसे फेडायची बोली असते.  

काहीतरी अडचण येते किंवा पिकाची अपेक्षित किंमत येत नाही आणि त्यामुळे दिलेला शब्द मोडला जातो. मग दुसरा शेतकरी तुमच्याने पैसे फिटणार नाहीत असे म्हणतो. गावातील प्रतिष्ठित मध्यस्थांसोबत बैठका होतात उधार दिलेले पैसे वेळेत परत येत नाहीत असे लक्षात आल्यावर जमीन लिहून घेण्याचे ठरते आणि इच्छा नसताना देखील पैसे घेतलेल्या शेतकऱ्याला खरेदी खत किंवा साठे खत करून द्यावे लागते.

 

नंतर मात्र नोंद होताना नोंदणी विरोधात तक्रार केली जाते किंवा ताबा देताना भांडणे सुरु होतात. अशा प्रकरणात खरोखर व मनापासून खरेदीखत झालेले नसते. परंतु कायदेशीररित्या जमिनीचा व्यवहार पूर्ण झालेला असतो. प्रत्येक वेळी हेच कारण असेल असेही नाही. कधी कधी राजकीय किंवा सामाजिक कारणावरून जमिनीचे व्यवहार नोंदविताना अडवणूक केली जाते.

खरेदीविक्री व्यवहारामध्ये मूलतः खालील ४ घटक महत्वाचे असतात:

१. जमीन विक्री करणारा जमीनीचा मालक.

२. जमीन खरेदी घेणारा खरेदीदार.

३. जमीनीमधील जमीनीची ठरलेली किंमत.

४. जमिनीच्या खरेदीबद्दल प्रत्यक्षरित्या होणारा रजिस्टर व्यवहार.

एवढया चारच महत्वाच्या व ठळक पैलू असणाऱ्या या खरेदी विक्री व्यवहारामधून मात्र असंख्य प्रकारचे दावे उभे राहताना आपण पाहतो. या सर्व दाव्यांमागे खरेपणा नसणारा माणूस उभा आहे हे निर्विवादपणे लक्षात घेतले पाहिजे.

 

उदा. जमीन ज्यांच्या नावावर आहे तो खरेदीदार स्वतःला मालक म्हणवतो व मालक म्हणूनच दुसऱ्याला खरेदीखत करून देतो व त्यानंतर त्याचा भाऊ किंवा नातेवाईक या जमिनीत हिस्सा आहे व मलाही या जमिनीचा मोबदला रक्कम मिळायला पाहिजे असा दावा करून दिवाणी न्यायालयात जातो व मनाई मागतो. या उदाहरणात कागदावरचा जमीन मालक एक व त्याच्यामागे दडलेले व दावा करणारे असंख्य जमीन मालक हा एक पैलू आहे.त्यामुळे खरेदी विक्री करताना खालील प्रत्येक टप्प्यावर योग्य ती दक्षता घेतली पाहिजे.

जमीन खरेदी करण्यापूर्वी घ्यावयाची काळजी:

वास्तविक जमिनीचे व्यवहार करण्यापूर्वी जमिनीच्या संदर्भात खरेदीदाराने खालील मुद्यांवर खात्री केली पाहिजे.

१. जमिनीचा चालू ७/१२ उतारा

२. ७/१२ प्रमाणे प्रत्यक्ष जमीन मालकाचे नाव.

३. ३० वर्षांपासूनच्या सर्व फेरफार नोंदी तपासून किंवा त्यामागेही जाऊन साधारण १९४७-४८ चे ७/१२ उतारे पाहून हि जमीन या माणसाच्या नावावर कशी झाली याबाबतची खात्री.

४. जमिनीमध्ये नाव न नोंदवलेले मात्र जमिनीत हिस्सा मागू शकतील असे काही कायदेशीर हिस्सेदार आहेत का याची खात्री.

५. जमिनीच्या इतर हक्कांमध्ये बँकेचा किंवा अन्य वित्तिय संस्थेचा भार आहे का?

६. जमीन प्रत्यक्ष मालकाच्याच वहिवाटीच्या आहे का?

७. मालकाच्या वहिवाटीच्या नसल्यास प्रत्यक्ष वहिवाट करणाऱ्या किंवा जमीन ताब्यात असणाऱ्या व्यक्तीच्या हक्कांचे स्वरूप.

८. इतर हक्कांमध्ये कुल किंवा अन्य व्यक्तींचे हक्क.

९. जमिनीच्या नावावर असलेले क्षेत्र आणि प्रत्यक्ष ताब्यातील क्षेत्र.

१०. ७/१२ वर किंवा तोंडी सांगितल्या जात असलेल्या विहिरी व झाडे इत्यादी तपशिलाची प्रत्यक्ष खात्री.

११. सर्वसाधारणपणे गावामध्ये अशा प्रकारच्या जमिनीचे चालू असलेले बाजारभाव.

१२. संभाव्य जमीन व्यवहारामुळे प्रस्थापित असलेल्या व त्याही कायद्याचा भंग होतो का? याची खात्री केली गेली पाहिजे. तुकडेबंदी कायदा, पुनर्वसन कायदा, भूसंपादन कायदा, नागरी कमाल जमीन धारण कायदा इत्यादींचा समावेश होतो.

जमीन खरेदी व्यवहार नोंदविताना घ्यावयाची काळजी: जमिनीचे व्यवहार एकदा तोंडी किंवा चर्चेने ठरल्यानंतर खालील बाबतीत काळजी घेतली पाहिजे.

१. जमिनीची नोंदणी रजिस्टर पद्धतीनेच केली पाहिजे. रु. ५ रु. १० किंवा अन्य प्रकारच्या स्टॅम्प पेपर वर सह्या घेऊन व्यवहार पूर्ण होत नाही. भारतीय नोंदणी कायद्यानुसार १०० रुपयेपेक्षा जास्त किंमत असलेल्या मिळकतीच्या बाबतीत व्यवहार हा रजिस्टर असला पाहिजे.

२. खरेदीखताच्या प्रत्यक्ष लिहिण्याच्या मजकुराचे स्वरूप हे माहितीगार व्यक्तीकडून किंवा वकिलामार्फत व्यवहाराचे स्वरूप लिहिले गेले पाहिजे. यामध्ये पुढील अनेक वर्षाचा विचार करून खरेदीखतात कोणकोणत्या बाबींचा उल्लेख केला गेला आहे व विषेशतः पुन्हा वाद निर्माण होऊ शकतील का अशा बाबी आहेत का हे तपासले पाहिजे. उदा. सामायिक विहिरीतील हिस्सा, पाण्याच्या पाळ्या, फळझाडामधील हिस्से, बांधावरील झाडे व जमिनीवरील झाडे यांचा स्पष्ट उल्लेख, शेत किंवा घराच्या किमतीचा स्पष्ट उल्लख असला पाहिजे.

३. प्रत्यक्ष जमिनीची रक्कम कशा पद्धतीने दिली जाणार आहे हे ठरवूनत्याप्रमाणे व्यवहार केला पाहिजे आणि त्याचा उल्लेख खरेदीखतात असला पाहिजे.

४. रजिष्ट्रेशन च्या वेळी साक्षीदार हे प्रतिष्ठित व आपला शब्द न बदलणारे असले पाहिजे.

५. रजिष्ट्रेशनसाठी आवश्यक असणारे व शासनाच्या नियमानुसार द्येय असणारी स्टॅम्प ड्युटी व रजिष्ट्रेशन फी याची खात्री केली पाहिजे.

६. आवश्यक असेल तेव्हा आयकर खात्याचे प्रमाणपत्र घेतले पाहिजे.

जमीन खरेदीनंतर खातेदाराने घ्यावयाची काळजी:

१. ज्या महिन्यात जमिनीचा व्यवहार नोंदविला गेला आहे त्या पुढील महिन्याच्या ५ तारखेपर्यंत अशा व्यवहारांची यादी सब रजिस्ट्रार कार्यालयातून तहसीलदारामार्फत तलाठ्याकडे पाठविली जाते. त्यामुळे साधारणपणे पुढील महिन्याच्या १० तारखेनंतर या व्यवहाराची सूची तलाठ्याकडे प्राप्त होते. त्या दरम्यान तलाठ्याकडे सूची-२ ची माहिती आली आहेका याची खात्री करावी. अन्यथा वर्दी अर्ज व त्यासोबत रजिस्टर खरेदीखताची प्रत जोडूनि तलाठ्याकडे अर्ज द्यावा.

२. जमीन खरेदी करणाऱ्या सर्व जमीन मालकांचे पत्ते एका कोऱ्या कागदावर लिहून ते वर्दी अर्जासोबत जोडावेत. त्याचप्रमाणे खरेदी घेतलेल्या जमिनीचे ७/१२ व ८-अ चे उतारे जोडावेत.

३. वर्दी अर्ज किंवा सूचीवरून फेरफार नोंद गावी दप्तरी लिहिली जाते व त्यांनतर फेरफाराची नोटीस संबंधितांना दिली जाते. खरेदीदाराने स्वतःहून हि नोटीस प्राप्त करून घेणे त्याच्या हिताचे आहे.

४. १५ दिवसाच्या आत हितसंबंधी व्यक्ती या फेरफार नोंदीबद्दल हरकत घेऊ शकता. अशा काळात मूळ जमीन मालकाने नोंद करण्यास हरकत नसल्याचे पात्र पाठविले आहे कि नाही याची खात्री केली पाहिजे. 

५. फेरफार नोंदीची नोटीस मिळाल्यानंतर या नोटिसीमध्ये प्रत्येक तपशील बरोबर आहे कि नाही याची खात्री करून घ्यावी. विशेषतः खरेदीचा दिनांक, दस्त क्रमांक, सर्व व्यक्तींचे नावे, खरेदी केलेल्या जमिनीचे गट नंबर, त्याचे क्षेत्र, आकार, यांचा अचूक उल्लेख हे सर्व तपासून घ्यावे.

६. अशा प्रकारे फेरफार नोंद लिहून त्यानंतर किमान १५ दिवसाची नोटीस देऊन झाल्यांनतर व कोणाचीही हरकत आली नाहीतर मंडळ अधिकारी हि नोंद प्रमाणित करतात.

नोंद प्रमाणित केल्याबद्दल दोन ओळींचा स्पष्ट आदेश फेरफार नोंदीच्या शेवटच्या रकान्यात केला जातो. त्यामध्ये साधारणपणे खालील प्रकारचा मजकूर असतो. उदा. नोंदणीकृत खरेदीखतावरून पडताळून लिहिले, संबंधितांना नोटीस रुजू हरकत नोंद प्रमाणित, संबंधितांना नोटीस बजावली. या व्यवहारामुळे पुनर्वसन कायद्याचा भंग होतो त्यामुळे नोंद रद्द करण्यात येत आहे.

७. फेरफार नोंद प्रमाणित केल्यानंतर लगेचच ७/१२ वर या नोंदीचा अंमल दिला जातो व ७/१२ वरील नवे दुरुस्त केली जातात. त्यांनतर दुरुस्त झालेले ७/१२ व ८-अ चे उतारे प्राप्त करून घेऊन खरेदीदार व्यक्तीने आपल्या संग्रही ठेवले पाहिजे.

हे लक्षात ठेवा:

१. खरेदीच्या नोंदीमध्ये वाद झाला तर तो महसूल अधिकाऱ्यापुढे चालतो परंतु मुळातच जमिनीचा मालकी हक्क आहे किंवा नाही असा वाद निर्माण झाल्यास असा वाद दिवाणी न्यायालयापुढे चालतो.

२. शक्यतो थेट जमीन मालकाशी व्यवहार करावेत.

३. मध्यस्थांमार्फत मुखत्यारपत्राच्या आधारे व्यवहार होत असतील तर मूळ जमीन मालकाकडे देखील विचारणा करून खात्री केली पाहिजे व मुखत्यारपत्र अस्तित्वात असल्याबाबत सुद्धा खात्री केली पाहिजे.

४. जमीन ताब्यात जरी लगेच मिळाली असली तरी खरेदीची नोंद सुद्धा लगेचच होईल असे पहिले पाहिजे. उशिरा नोंदी झाल्यामुळे प्रकरणाची गुंतागुंत वाढू शकते.

५. अर्धवट व्यवहार करणे टाळले पाहिजे व एकाच वेळी पूर्ण व्यवहार करून तो नोंदविला गेला पाहिजे.

*************************